链家购房管理漏洞调查：谁拿走了首付款？

　　蒋女士将首付款划入理房通后，房屋交易流程迟迟没有向下推进。最终这笔交易在合同截止日期内没有走完。首付款却被转入买卖双方都不认识的一个新增购买人的账户。

　　

　　中介巨头链家的一个经纪人交易诈骗案一石激起千层浪。

 

　　事情发生在北京海淀区。购房人蒋女士通过链家购买了一套牡丹园附近的房子，向卖方支付了20万元定金，向中介支付了8.06万中介费，同时在链家资金监管平台理房通上签订资金监管协议，根据链家的规定，用户首付款必须通过理房通进行监管，而非直接支付给卖方。但是在蒋女士将首付款划入理房通后，房屋交易流程迟迟没有向下推进。最终这笔交易在合同截止日期内没有走完。首付款却被转入买卖双方都不认识的一个新增购买人的账户。

　　后经过查证，该新增购买人是撮合此交易的经纪人虚构出来的，目的是骗取购房人首付款。链家相关负责人向《商学院》记者证实了该交易，告诉记者这是一起经纪人伪造合同诈骗用户首付款的案件。

　　经纪人违规

　　在链家的房产交易过程中，一共分为几个步骤：1、买卖双方签订购房合同，买受人交付给业主一定数目的订金，按照建委规定，这一数目不能超过整个房屋价格的20%;2、打网签，将合同上传建委;3、用户将首付款划入第三方平台进行资金监管;4、双方去银行办理贷款手续;5、办理过户手续，通过第三方平台将首付款划拨给业主。

　　整个购房流程在双方约定的期限内进行，其关键环节是网签和资金监管。在链家旗下，是通过理房通来进行资金监管。理房通是链家旗下的一家互联网支付公司。理房通实行账户分离制度，客服备付金全额交存至理房通在央行分支机构开设的“备付金集中存管账户”中，与自有账户分户管理;锁定客户资金流转路径，只能解冻至卖方收款人账户，或退还至买方付款人账户，且必须银联或网联划转。

　　根据链家相关负责人的解释，目前的资金监管有两种，一种是通过理房通进行资金存管(用户交易资金存放在理房通在央行开设的备付金集中存管账户);二是通过银行监管;另一种是在建委进行资金监管(该种方式下，为减少客户去银行排队办理业务时间，用户可以选择使用理房通支付通道进行付款，网签合同编号声称后，理房通代买方将交易资金划转至建委监管账户)。

　　在该案中，用户选择第三种资金监管方式，该经纪人通过虚构共同买受人，伪造合同，选择通过理房通将资金划入建委监管，并私自在资金划转协议中将其设定为交易失败情形下资金退还账户这一方式来实现。

　　按照链家相关负责人的说法，在该案中经纪人有三项大的违规，一是伪造公章;二是伪造业主与买受人的笔迹;第三是通过打假网签来增加虚构的共同买受人，并且修自修改资金监管协议，约定资金退还账户为共同买受人的账户等一系列手段蒙蔽客户和公司。

　　“这已经严重违反了链家经纪人的管理红线，属于最高级别的违规。”该负责人强调。

　　无论是伪造公章还是伪造笔迹，都已经涉嫌犯罪。据了解，目前该经纪人已经被刑拘。上述负责人告诉记者，对于买方损失，链家已经对其赔偿，包括被骗的首付款、买方支付给卖方的20万元定金以及其缴纳的中介费，同时买方在购买其他房屋时，还会补偿其20万元的价差。

　　虽然链家对于买家的赔偿已经完成，但是案件所透露出的管理漏洞，却不得不去思考。

　　管理漏洞

　　根据报道，买卖双方完全对于新增买受人一事并不知情。从合同签约到合同到期，买卖双方除了签约时直接沟通过，其余时间一直通过该经纪人沟通。

　　这也就给了该经纪人可乘之机。按照链家相关负责人的说法，该经纪人通过承诺给买卖双方一些不当得利的方式，让买卖双方对其高度信任。

　　但是按照链家相关负责人的说法，这种承诺不当得利的行为，在链家是不被允许的。据了解，在链家已经形成从人、到物、到服务的一整套流程体系的管理。“目前链家的经纪人，起招点是大学本科毕业生。”该负责人说道，“经过系统性教育培育的大学生，相对而言对于合规性的理解更深刻，从社会整体的犯罪率来讲，学历越高，犯罪率越低。同时在经纪人入职之后，都会对经纪人进行合规和风险管控的培训等等。”

　　“对物的管理，就是真房源的管理。对服务的管理，就是确保每个环节的合规以及安全，保障客户的权益。”

　　“平台管理违规行为，包括真房源，备件管理，客源业务违规、房源业务违规，职业道德，合同管理，合作管理等等一共有139条。”上述相关负责人说道，“分别由合规管理部，平台监察部、合同管理部等等六七个部门对经纪人的行为进行判定打分，判定分为黄线和红线。”

　　如果一旦拿到黄线，经纪人的信用分、商圈流量、绩效等都会受到影响，而红线则会被直接开除，在一定期限内或永不录用。按照该负责人的说法，在链家内部违规的成本是非常高的。

　　然而该交易反映出的一个现实问题是，在这么严的管理制度下，依然有人在冒天下之大不韪，原因何在?链家方面并没有给出答案。

　　在该购房交易过程中，链家相关负责人同时承认链家有流程管理漏洞。在房产交易过程中，需要有项目负责人来跟进整个合同，包括流程进度、流程节点，尤其是涉及更改合同以及增加买受人等重要方面，需要有人对买卖双方进行提示。

　　“过去这一提示是通过经纪人来完成这一提示。”这也就意味着，如果经纪人一旦出现恶意违规现象，这一提示就达不到应有的效果。

　　该相关负责任人认为，目前对于合同的交易审核人员来讲，没有办法去辨别公章的真伪。“尤其是伪造买卖双方签名一事，审核人员也无法去进行笔迹核对。”

　　“未来我们会考虑通过系统发短信的方式来体型买卖双方合同的更改。”上述负责人表示。“同时也可能进行电子化签约，来杜绝伪造买卖双方签名一事。”

　　易居研究院研究总监严跃进表示此次事件中介机构的管控是不到位的，对于经纪人的管理后续需要强化，尤其是合规经营等领域。

　　目前警方已经介入该案的调查，《商学院》还将持续关注。